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房企土增税,60%边际税率下的低税负真相
2019-11-29 10:09:05 来源: 中国会计视野 税海无涯苦作舟 浏览量:

身为会计人,我们要时刻关注身边的工作热点,这样才能与时俱进。下面,中公会计实操小编给大家带来的会计实务热点内容是:房企土增税,60%边际税率下的低税负真相

现行土地增值税政策体系中,对新房与旧房采取了不同的计算方法,尽管条例并没有规定新房的计算仅适用于房地产开发企业,但事实上,由于我国开发房地产必须由专门的房地产开发企业经营,而且其扣除项目的设计就是为房地产企业量身打造的,因此,可以说,新房的计算方法就是专属于房地产企业的开发产品的计算方法,那么两种算法有哪些差异呢。

房企土增税

房企土增税,60%边际税率下的低税负真相

新房

扣除项目包括:

土地价款:土地出让金、契税

开发成本:土地征用及拆迁补偿、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费

开发费用:销售费用、管理费用、财务费用。前两项按(土地价款+开发成本)*5%计算扣除,财务费用能够按项目区分的据实扣除,不能区分的按(土地价款+开发成本)*5%计算扣除。

税金:城建税、教育费附加、地方教育附加

加计扣除:(土地价款+开发成本)*20%

开发普通住宅优惠:增值率不超过20%的普通住宅免征土地增值税。

案例:

2017年,某房企购入土地一块,支付出让金10亿元,契税3000万(税率3%),发生开发成本10亿元,贷款利息能够按项目进行区分,共支出2亿元,开发产品全部为符合当地政府标准的普通住宅,取得不含增值税销售收入32亿元。收入的辨析,朋友们可以参看《房企增值税销售额、所得税收入、土增税收入辨析》这篇旧文。

土地价款:10.3亿

开发成本:10亿

开发费用:(10.3+10)*5% + 2亿 = 3.015亿

加计扣除:(10.3+10)*20% = 4.06

税金:2640万。

扣除项目合计:10.3+10+3.015+4.06+0.264=27.639亿

取得销售收入32亿

增值额32-27.639=4.361

增值率4.361/27.639=15.77%

增值率<20%,普通住宅免税,应交土地增值税:0

项目利润:32-10.3-10-3.015-0.264=8.421

销售利润率高达26%,其土地增值税居然是0。这就是房地产企业土地增值税60%的边际税率的真相。

旧房销售

扣除项目:

土地价款:土地出让金、契税

二手房的评估价格:重置成本价*成新率

税金:城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税

(备注:对二手房销售中无法区分土地价款的,以购入发票上的价款每年加计5%确定扣除金额)

如果上述案例中,购得土地的是一家工业企业,其建造厂房两年后转让,假设其他条件与上述房地产企业案例相同,旧房转让时的评估价与房地产企业的开发成本相同。计算其应缴纳的土地增值税:

地价:10.3亿

二手房评估价:10亿

税金:4000万(二手房允许扣销售时的印花税)

扣除金额:20.7亿

销售收入:32亿

增值额:32亿-10.3-10-0.4=11.3

增值率11.3/20.7=54%,适用税率40%

11.3*40%-20.7*5%=4.52-1.035=3.165亿元

类似的经济行为,非房地产企业与房地产企业的差距,一个不用缴纳土地增值税,一个需要缴纳3亿。

通过两种计算方法的辨析,我们可以看到,房地产企业开发产品的土增税与二手房土增税计算相比,有以下特殊照顾:

1、允许扣除费用,销售费用、管理费用按5%计算扣除,财务费用据实或者按5%计算扣除。普通二手房的评估价格中不包含费用。

2、允许加计扣除,标准为地价以及开发成本之和的20%。

3、普通住宅增值率在20%以下的,免税。

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以上就是中公会计实操小编给大家整理的关于会计实务热点:房企土增税,60%边际税率下的低税负真相相关内容分享。想要获取更多会计实务热点内容,可关注中公会计考试网“会计实操培训”,小编将为大家持续更新。

原标题为:房企土增税,60%边际税率下的低税负真相(财行税学习笔记十四)

原文链接:http://shuo.news.esnai.com/article/201812/183836.shtml

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