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如何破解土增普宅免税的制度诱惑?
2019-08-06 14:13:22 来源: 互联网 孙玮 浏览量:

文章来源:互联网 孙玮

土地增值税优惠政策是企业财务人员关注的实务热点之一,下面小编就如何破解土增普宅免税的制度诱惑?给大家整理了以下内容:

土地增值税很多时候是房地产项目最重的税负,极端状况下土增税税额占项目销售回款比例可达50%以上(如历史原因以近乎零地价拿地后长期开发停滞,项目面市时房价暴涨),且这个比例是以回款为基数,而不是是净利润为基数,足见土地增值税的威力。所以土增税是很多纳税人心头的一根刺。

土地增值税优惠政策

土增税最常用的优惠政策毫无疑问就是普宅免税政策,《土地增值税暂行条例实施细则》规定纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税。但这个免税规定存在一个天然的制度缺陷,即增值率20%上下的税负可能是天壤地别,个别案例中涉及的税款差异可达数亿元之巨。鉴于现行土增税关键要素仍有诸多不明确之处及地方性差异(如清算单位的界定、成本分摊等等),因此上述普宅增值率的计算存在显著的不确定性,在巨额经济利益面前,企业难免有所心动,税务机关也存在重大执法风险,本文暂且称之为“制度诱惑”或“制度陷阱”。

如何规避或降低上述“制度诱惑”对于纳税人的动机引导/税局执法风险,核心要义还是要实现增值率分界点20%前后税负的平滑过渡而不是现行模式下税负的跳跃。在此,作者大开脑洞,提出一个解决方法,即对于普通住宅,增值率20%以下(含20%)的适用土增税税率=max(增值率*1.5,0),即增值率10%,适用税率15%,增值率0%/-10%,适用税率0%。如此规定的好处是增值率20%以上及以下的税负将是个平滑而连续的曲线,企业对普宅免税的“筹划冲动”将显著降低。当然这个方案最大的弊病是以前普宅增值率20%以内不用缴纳土增税,现在需要缴纳土增税,纳税人情感上未必可以接受,但考虑到土增税法征求意见稿中普宅增值率20%以内已经不作为确定项,选择权转移到省级政府手中,也算是个现实的有利条件吧。

插几句题外话,制度也分好坏,如果制度不能导人向善,最起码应做到中性,如果制度具有诱惑个体做出违反制度的属性,那么这个制度应该被反思及修正。(添加微信可与作者交流:21516307)

以上就是中公财经小编给大家整理的关于土地增值税优惠政策的内容分享。想要获取更多实务热点内容,可关注中公财经证书培训网“会计实操培训”,小编将为大家持续更新。

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(责任编辑: lcy77711)
 
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